Kan een verhuurder de huurovereenkomst opzeggen vanwege strijd met goed huurderschap?

Een huurder hoeft zich in principe enkel aan de geldende opzegtermijn te houden om de huurovereenkomst op te zeggen. Een verhuurder daarentegen, kan de huurovereenkomst alleen opzeggen op grond van een aantal in de wet opgesomde opzegginsgronden. Een daarvan is dat de huurder zich niet als een goed huurder gedraagt. In deze blog vertellen we graag meer over deze opzegginsgrond. Wanneer hier sprake van is, wanneer de verhuurder deze opzeggingsgrond kan inroepen en aan welke vereisten moet worden voldaan voor een succesvol beroep op deze opzeggingsgrond, zodat de huurovereenkomst daadwerkelijk eindigt.

Goed huurderschap

Een huurder heeft op grond van de wet de plicht om zich als goed huurder te gedragen. Wat hieronder nu precies moet worden verstaan, zegt de wet niet. Het antwoord op deze vraag is terug te vinden in de rechtspraak. Hieruit volgt dat onder goed huurderschap onder andere moet worden verstaan dat het gehuurde netjes wordt behandeld door de huurder en er geen schade wordt toegebracht. Ook valt het tijdig betalen van de huur onder goed huurderschap. Verder moet een huurder zich ook netjes gedragen ten opzichte van de buurt, en mag geen overlast veroorzaken. Doet de huurder dit (allemaal) niet, dan gedraagt hij zich niet als goed huurder en kan dit voor de verhuurder een grond opleveren om de huurovereenkomst op te zeggen en/of om ontruiming van het gehuurde te vorderen. Omdat het niet handelen als goed huurder ten opzichte van de verhuurder er ook voor zorgt dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming (ofwel wanprestatie) van de huurovereenkomst, kan dit ook een grond voor ontbinding vormen.

Inroepen opzeggingsgrond

Wanneer een huurder eenmalig een deurklink kapotmaakt, een keer te harde muziek luistert of de huur een keer te laat betaalt, kan niet gelijk worden geconcludeerd dat hij of zij geen goed huurder is. Maar wanneer kan een verhuurder wel een beroep doen op deze opzeggingsgrond en gedraagt een huurder zich niet als goed huurder? Uiteraard moet altijd worden gekeken naar alle omstandigheden van het betreffende geval. Ook zal het in de praktijk gaan om een aanhoudende, structurele vorm van schade toebrengen, overlast veroorzaken of niet, of te late betaling van de huur.

Bij aan het gehuurde toegebrachte schade die opzegging en/of ontruiming rechtvaardigt kan bijvoorbeeld worden gedacht aan het regelmatig vernielen van zaken in het gehuurde door agressie.  Bij overlast die opzegging en/of ontruiming rechtvaardigt moet worden gedacht aan aanhoudende en ernstige stank, niet toegestane huisdieren, dagelijks of wekelijks veel te harde muziek, handel en/of gebruik van drugs in of rondom het gehuurde, regelmatige en luidruchtige ruzies, enzovoort. Wanneer een huurder drie maanden of langer de huur niet heeft betaald, oordeelt de rechter in de regel dat een dergelijke achterstand ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Een huurachterstand van drie maanden zal dus ook voldoende grond vormen voor opzegging van de huurovereenkomst vanwege geen goed huurderschap.

Vereisten opzegging en andere mogelijkheden

De opzegging moet door zowel huurder als verhuurder schriftelijk worden gedaan per exploot of met een aangetekende brief. Hierin moet de verhuurder de reden van opzegging vermelden, in dit geval dus omdat de huurder zich niet als goed huurder gedraagt. De opzegtermijn is voor de verhuurder tenminste drie maanden en maximaal zes maanden. Daarnaast heeft de huurder een termijn van zes weken om aan te geven of hij instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst. Doet de huurder dit niet, dan kan de huurder de kwestie pas aan de rechter voorleggen. Indien er sprake is van een dringende situatie waar op korte termijn iets aan moet worden gedaan, dan kan het voor de verhuurder dus in sommige gevallen verstandig of zelfs noodzakelijk zijn om niet op te zeggen, maar direct een gerechtelijke procedure of zelfs een kort geding te starten. Wanneer de huurder een betalingsachterstand heeft van drie maanden of meer of wanneer de huurder structureel niet of te laat de huur betaalt, kan de verhuurder de rechter doorgaans succesvol verzoeken de huurovereenkomst te ontbinden. De kans is dan namelijk groot dat de kantonrechter oordeelt dat de achterstand ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Bij ernstige overlast in de buurt of ernstige schade aan het gehuurde, waardoor ontruiming zeer gewenst en noodzakelijk is, kan de verhuurder een kort geding starten om ontruiming te vorderen omdat hij in een dergelijk geval een spoedeisend belang heeft.

Wat wij voor u kunnen betekenen

Kortom: er kan juridisch gezien veel komen kijken bij een situatie waarin de verhuurder een huurovereenkomst wil beëindigen, omdat de huurder zich niet als goed huurder gedraagt. Er moet beoordeeld worden of dit laatste daadwerkelijk het geval is en er moet conform de wettelijke regels worden opgezegd. Ook kan het in sommige gevallen verstandiger of noodzakelijk zijn om de kwestie aan de rechter voor te leggen, in een procedure bij de kantonrechter of in een kort geding bij de voorzieningenrechter. Nova Legal is gespecialiseerd in het huurrecht en voorziet u graag van advies met betrekking tot bovenstaande. Ook staan wij u graag bij in een eventuele procedure. Neem gerust contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken.