Hofland/Hennis: het te koop aanbieden van een huis is geen aanbod?

Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. Nadat een overeenkomst tot stand is gekomen vloeien hier over en weer verplichtingen uit voort. Maar wanneer is er nu precies sprake van een aanbod? En is een advertentie bijvoorbeeld aan te merken als een aanbod? Het arrest Hofland/Hennis geeft antwoord op deze vragen.

De casus: Hofland versus Hennis

In de jaren ’70 biedt Hofland zijn huis in Bussum in een woongids te koop aan tegen een bepaalde prijs. Hofland schakelt hiervoor een makelaarskantoor in. Hennis bekijkt deze woongids en wendt zich tot zijn eigen makelaar, omdat hij de woning wil bezichtigen. De communicatie verloopt vervolgens tussen de beide makelaars. Na de bezichtiging accepteert Hennis zonder meer het aanbod van Hofland. Hennis benoemt daarbij: ‘Het is verkocht voor f 215 000,-. Ik kan wel gaan bieden, maar het is een mooi huis’. Na diverse gesprekken tussen de beide makelaarskantoren, wordt er een voorlopige koopakte opgemaakt. Daarin worden de personalia van Hennis opgenomen. Koper en verkoper zouden nog contact moeten hebben, met name over de oplevering van de woning. De oplevering zou namelijk pas over een jaar plaats kunnen vinden. Doordat Hofland het voorlopig koopcontract met daarop de personalia krijg te zien, komt Hofland erachter wie zijn huis wil kopen en besluit daarop zijn aanbod in te trekken.

De vraag die in deze zaak centraal stond is of er sprake is van een koopovereenkomst, nu Hennis het door Hofland gedane aanbod heeft geaccepteerd. Hennis start een procedure bij de rechtbank, nu hij van mening is dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen.

De rechtbank: er is geen overeenkomst tot stand gekomen

Omdat Hennis het huis alsnog wil bezitten, vordert hij bij de rechtbank van Hofland dat het huis alsnog geleverd wordt, met daarbij een dwangsom van f 1000,- per dag en een schadevergoeding. De hoogte van de schadevergoeding moet nog worden opgemaakt.

De rechtbank geeft Hennis de mogelijkheid om te bewijzen dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Vervolgens zijn er verschillende getuigen gehoord, waaronder de verschillende makelaars die bij de kwestie betrokken zijn geweest.

De rechtbank is van mening dat er geen koopovereenkomst tot stand gekomen is. Het aanbod van het huis in de woongids moet worden gezien als een vrijblijvend aanbod. Dit zou blijken uit de brieven die de makelaars over en weer aan elkaar hebben gezonden. Daarin zou zijn gesproken over een ‘vrijblijvend aanbod’. Om daadwerkelijk een overeenkomst tot stand te laten komen, zal de woningeigenaar het bod van de potentiële koper eerst moeten accepteren. Een vrijblijvend aanbod moet dus worden gezien als een uitnodiging om in onderhandeling te treden en kan niet zonder meer worden geaccepteerd. Uit de getuigenverklaringen blijkt niet dat Hofland het bod van Hennis heeft geaccepteerd. Het feit dat zij reeds in onderhandeling waren over de opleveringstermijn, verandert daar volgens de rechtbank niets aan. Hennis wordt in het ongelijk gesteld.

Het hof: een vrijblijvend aanbod, maar wel een overeenkomst

Omdat Hennis zich niet kan vinden in het oordeel van de rechtbank, gaat hij in hoger beroep. Hennis is namelijk wel van mening dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen.

Het hof bepaalt ook dat er sprake is van een vrijblijvend aanbod, maar verbindt daaraan een andere conclusie. Volgens het hof is er sprake van een vrijblijvend aanbod omdat telkens in de berichten van de makelaars is aangegeven dat het aanbod als vrijblijvend moet worden gezien. Er zou naar de mening van het hof dan ook geen discussie bestaan over de aard van het aanbod, maar over welke (rechts)gevolgen daaraan verbonden zouden moeten worden. Het hof bepaalt dat het vrijblijvende aanbod door Hennis is geaccepteerd en dat daardoor een overeenkomst tot stand is gekomen, tenzij verkoper Hofland na de aanvaarding zijn aanbod heeft herroepen. Hofland is nog in de gelegenheid gebracht om te bewijzen dat het aanbod is herroepen, maar is daartoe volgens het hof niet geslaagd. Hofland diende dus de woning alsnog te leveren aan Hennis, aldus het hof.

De Hoge Raad: advertentie is een uitnodiging om in onderhandeling te treden

Nu is het Hofland die zich niet kan vinden in de uitspraak. Hij gaat daarom in cassatie bij de Hoge Raad. Hofland is van mening dat het enkele feit dat een potentiële koper zich meldt en akkoord gaat met het aanbod, nog niet wil zeggen dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Een dergelijke advertentie is volgens Hofland een uitnodiging om in onderhandeling te treden.

De Hoge Raad stelt allereerst voorop dat een advertentie waarin een individueel bepaalde zaak, zoals een woning, voor een bepaalde prijs wordt aangeboden moet worden gezien als een uitnodiging om in onderhandeling te treden. Of er dan een overeenkomst tot stand komt, hangt niet af van het feit of er sprake is van een vrijblijvend aanbod. De Hoge Raad acht het van belang dat de advertentie slechts een koopprijs en de indeling van het huis vermeldde. Het, volgens het hof, ‘vrijblijvende aanbod’ hoeft dus ook niet te worden herroepen, aldus de Hoge Raad.

Kortom: volgens de Hoge Raad was hier geen koopovereenkomst tot stand gekomen. De advertentie betrof geen vrijblijvend aanbod, maar een uitnodiging om in onderhandeling te treden. Bij de koop en verkoop van een dergelijk individueel bepaalde zaak, zoals een woning, kunnen meerdere factoren van belang zijn. Daaronder valt ook de persoon van de potentiële koper.

De betekenis van het arrest: verschillende omstandigheden van belang bij koop en verkoop

Het arrest maakt duidelijk dat bij de verkoop van een individueel bepaalde zaak, zoals een woning, de persoon van de koper weldegelijk van belang kan zijn. Dit is niet het geval bij de verkoop van zogeheten soortzaken, zoals een brood. In dat geval is er sprake van een juridisch aanbod in de zin van de wet. Bij individueel bepaalde zaken moet een dergelijk aanbod slechts worden gezien als een uitnodiging tot onderhandeling. Alleen het accepteren van een aanbod uit een advertentie zorgt er niet voor dat er een overeenkomst tot stand is gekomen. Dus niet alleen de prijs en andere verkoopvoorwaarden zijn van belang, maar ook de persoon zelf kan beslissend zijn.

Heeft u te maken met een verkoper die zijn verplichtingen uit een overeenkomst niet nakomt? Of weet u niet zeker of er een overeenkomst tot stand gekomen is? De juristen van Nova Legal zijn gespecialiseerd in het verbintenissenrecht en adviseren u graag. Neem vrijblijvend contact met ons op voor meer informatie.