Opzeggronden van huurovereenkomsten: dringend eigen gebruik

Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan niet zomaar worden opgezegd door de verhuurder. De huurder heeft vergaande huurbescherming. Dit betekent dat als de verhuurder weer vrije beschikking wenst te krijgen over het gehuurde, er een opzeggrond uit de wet nodig is om de huurovereenkomst te laten eindigen. Eén van die gronden is dringend eigen gebruik. Er is sprake van dringend eigen gebruik als de verhuurder het gehuurde zelf nodig heeft. Hieronder valt ook het slopen en/of renoveren van het gehuurde. In deze blog leggen we uit wanneer er sprake is van dringend eigen gebruik, wat de vereisten zijn en wat de verhuurder kan doen als de huurder niet instemt met de opzegging op deze grond.

De vereisten voor dringend eigen gebruik

Als de verhuurder het gehuurde nodig heeft in verband met dringend eigen gebruik, dan kan de huurovereenkomst om die reden worden opgezegd. Als de huurder niet instemt met de opzegging, zal de verhuurder de kantonrechter moeten verzoeken om de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter toetst of aan de opzeggingsgrond die genoemd is in de brief wordt voldaan.

Allereerst moet het eigen gebruik dringend zijn. Verder vindt er een belangenafweging plaats tussen de belangen van de verhuurder bij het eindigen van de huurovereenkomst en de belangen van de huurder voor het voortzetten van de huurovereenkomst. In sommige gevallen zal de verhuurder een passende vervangende woonruimte aan de huurder aanbieden. Tot slot dient de huurder minstens drie jaar van de verhuurder te hebben gehuurd.

Wanneer is er sprake van dringend eigen gebruik?

Er is sprake van dringend eigen gebruik als de verhuurder of een derde die in nauwe relatie staat tot de verhuurder het gehuurde zelf nodig heeft. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn als de verhuurder zijn eigen woning kwijtraakt als gevolg van een echtscheiding. Het is dan aannemelijk dat de verhuurder het gehuurde nodig heeft voor eigen gebruik. Er wordt steeds een belangenafweging gemaakt. Weegt het belang van de verhuurder of de huurder zwaarder? In voornoemd geval zal er onder andere worden gekeken naar de financiële middelen die de verhuurder heeft om zelf een andere woning te kopen of te huren.

Ook renovatie kan een reden voor dringend eigen gebruik zijn. In het geval dat de renovatie niet mogelijk is zolang de huurovereenkomst voortduurt, kan de verhuurder de huurder verzoeken het gehuurde te verlaten. Bijvoorbeeld in het geval van renovatie aan de fundering. Ook sloop kan onder dringend eigen gebruik geschaard worden. Daarbij dient de verhuurder aannemelijk te maken dat renovatie niet toereikend is en dat het pand gesloopt moet worden. Hiervan kan sprake zijn als de verhuurder een financieel belang heeft bij de sloop van het gehuurde en daarna de verkoop van de kavel, bijvoorbeeld als er sprake is van een wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten. 

De belangenafweging van de rechter

Als de huurder niet instemt met de opzegging, zal de verhuurder een verzoek tot ontbinding moeten indienen bij de rechter. De verhuurder zal aannemelijk moeten maken dat er sprake is van dringend eigen gebruik. De rechter weegt de belangen van de verhuurder en de huurder af en weegt alle omstandigheden van het geval mee.

Stelt de verhuurder dat hij het gehuurde zelf moet betrekken, dan zal de rechter een aantal vragen beantwoorden in zijn besluitvorming of er sprake is van dringend eigen gebruik. Daarbij wordt bijvoorbeeld beoordeeld of de situatie door de verhuurder is veroorzaakt, of de verhuurder gemakkelijk een andere woning kan betrekken en of het aannemelijk is dat de verhuurder het gehuurde zelf gaat bewonen.

Het is altijd afhankelijk van de omstandigheden van het geval of er sprake is van dringend eigen gebruik en of de huurovereenkomst rechtsgeldig om die reden kan worden opgezegd.

Bijstand in een huurconflict nodig?

Wordt u als huurder geconfronteerd met een opzeggingsbrief omdat de huurder het gehuurde nodig heeft voor eigen gebruik? Of heeft u als verhuurder vragen over het opzeggen van de huurovereenkomst op deze grond? Laat u vroegtijdig informeren zodat u niet voor verrassingen komt te staan. Onze juristen helpen u graag verder!