Huurcontracten en boetebedingen

Huurders zijn in Nederland goed beschermd door de wet. Maar dat betekent niet dat huurders alle regels aan hun laars kunnen lappen. Verhuurders nemen regelmatig een boetebeding op in het huurcontract. Daarmee kunnen zij ongewenst gedrag van de huurder beboeten. Of een boete ook daadwerkelijk geldig is, hangt van een aantal factoren af. Het onderwerp van deze blog luidt dan ook: aan welke vereisten moet een geldig boetebeding voldoen in een huurcontract?

Wat is een boetebeding?

Een boetebeding is een clausule in het huurcontract. Volgens het huurcontract moet een huurder zich aan een aantal regels houden. Doet een huurder dit niet, dan kan de verhuurder een beroep doen op het boetebeding en een boete opleggen aan de huurder. Regels kunnen bijvoorbeeld het op tijd betalen van de huur of geen lawaai maken na elf uur ‘s avonds inhouden. Ook zie je in huurcontracten vaak regels over (niet) roken in een woning en over huisdieren.

Huurconflicten in de rechtbank

Wanneer je als verhuurder een conflict hebt met een particuliere huurder en je kunt dit niet met elkaar oplossen, dan kun je hierover een gerechtelijke procedure starten. Verhuurders starten bijvoorbeeld regelmatig een procedure omdat de huurder zijn huur niet betaalt.

Het kan ook zijn dat de huurder een boete die voortvloeit uit een boetebeding niet wil betalen. Als de verhuurder naast bijvoorbeeld betaling van de huurachterstand ook betaling van de boete vordert in een gerechtelijke procedure, is de rechter verplicht het boetebeding in het huurcontract te toetsen. Hier hoeft de huurder dus niet om te vragen. De reden hiervan is dat het boetebeding niet onredelijk bezwarend mag zijn.

Eisen aan een boeteclausule

De rechter stelt strenge eisen aan een boetebeding. Hierbij kijkt de rechter of de boete in verhouding staat tot de overtreding van het huurcontract door de huurder. Daarnaast onderzoekt de rechter of er schade is ontstaan door de overtreding. Ook kijkt hij naar de hoogte van de boete en of er aan de boete een maximum is gesteld.

Indien dit laatste het geval is, bekijkt de rechter ook hoe hoog de boete in het uiterste geval wordt. Deze strenge eisen gelden vanwege de ongelijkwaardige verhouding tussen de verhuurder en de huurder. De huurder wordt altijd aangemerkt als de zwakkere partij en geniet daarom veel bescherming op grond van de wet.

De rechtbank Amsterdam heeft onlangs een aantal heldere criteria opgesteld waaraan een geldig boetebeding moet voldoen. Zo moet een boete direct opeisbaar zijn en een vast bedrag omvatten. Dit betekent dat het bedrag bijvoorbeeld niet steeds hoger mag worden naarmate de tijd vordert.

Verder mag het bedrag niet onredelijk hoog zijn ten opzichte van de prikkel die uit moet gaan van de boete, ter ontmoediging van ongewenst gedrag. Wanneer aan deze criteria wordt voldaan, is het aannemelijk dat een rechter het boetebeding niet als onredelijk aanmerkt. Uiteraard weegt een rechter in elk afzonderlijk geval alle omstandigheden van dat geval mee.

De rechter oordeelt: onredelijk bezwarend

Een boete wordt snel als onredelijk bezwarend gezien door een rechter als er niet afzonderlijk over is onderhandeld. Wanneer het boetebeding alleen in de algemene voorwaarden en niet in de huurovereenkomst staat, kan dit al leiden tot de onredelijkheid hiervan. Ook als het boetebeding niet in verhouding staat tot bijvoorbeeld de te betalen huurprijs, bestempelt de rechter het beding al snel als onredelijk bezwarend.

Indien de rechter oordeelt dat het boetebeding onredelijk bezwarend is voor de huurder, dan kan de verhuurder de boetes die voortvloeien uit het boetebeding niet langer vorderen in de procedure. De rechter vernietigt het boetebeding, wat betekent dat het boetebeding niet langer geldt tussen partijen. Het deel van de vordering van de verhuurder dat ziet op een boete, wordt in dat geval afgewezen door de rechter. Dit is natuurlijk niet wenselijk.

Let op: de regels worden strenger

Verschillende rechterlijke instanties zijn de afgelopen jaren streng gaan kijken naar boetebedingen in huurcontracten met niet zakelijke huurders. Dit is het gevolg van een uitspraak van het Europese Hof, waarin een boetebeding werd getoetst en als onredelijk bezwarend werd aangemerkt.

Nova Legal biedt hulp

Heeft u vragen over het hanteren van een boetebeding in uw huurcontracten? Of wilt u een huurcontract laten controleren op dit onderdeel? Dan bent u bij Nova Legal aan het juiste adres. Neem vrijblijvend contact met ons op.