Timeshare-arrest: valt een Timeshare overeenkomst te kwalificeren als huurovereenkomst?

Er is in beginsel sprake van een huurovereenkomst als er voldaan is aan twee essentiële elementen. De verhuurder moet de zaak ter beschikking stellen aan de huurder en de huurder moet een tegenprestatie leveren, meestal het betalen van de huurprijs. In het arrest dat bekend staat onder de naam ‘Timeshare-arrest’, is er discussie over de vraag of de overeenkomst te kwalificeren is als een huurovereenkomst. In deze blog bespreken we dit arrest.

De casus: de kwestie op de Nederlandse Antillen

In 1989 hebben de eisers in deze zaak een ‘lease agreement’ gesloten met een beachclub, waarbij zij timeshare rechten hebben gekocht en verkregen voor drie units voor een periode van maar liefst 999 jaar. Partijen hebben afgesproken dat eisers de units niet zelf zouden gebruiken, maar aan de beachclub ter beschikking zouden stellen. In ruil daarvoor kregen eiseres een vaste huuropbrengst voor deze units.

Verder zijn partijen overeengekomen dat na het verstrijken van de periode van 999 jaar, de beachclub de timeshare rechten tegen dezelfde prijs terug konden kopen.

De beachclub kon op een bepaald moment haar hypotheek niet meer betalen, waarop de hypotheekverstrekker haar rechten uitwint en de beachclub verkoopt. De hypotheekhouder koopt de beachclub en wordt eigenaar van de beachclub. Eisers vorderen een verklaring voor recht dat de hypotheekhouder als nieuwe eigenaar van de beachclub, op grond van de gesloten overeenkomst, eveneens gebonden is aan de tussen de eisers en de beachclub gemaakte afspraken, met alle verplichtingen die daarbij horen (zoals het afdragen van de huuropbrengst van de units). De centrale vraag: kan de tussen eisers en beachclub gesloten overeenkomst worden aangemerkt als een huurovereenkomst zodat de nieuwe eigenaar hieraan ook gebonden is?

Het Gerecht in eerste aanleg: koop én huur

Omdat deze kwestie zich afspeelt op Sint Maarten, is niet zoals in Nederland een rechtbank bevoegd, maar het zogeheten Gerecht in eerste aanleg. In eerste aanleg heeft de rechter bepaald dat er sprake is van een gemengde overeenkomst. Een gedeelte van de overeenkomst moet worden beschouwd als een koopovereenkomst en een ander gedeelte als een huurovereenkomst. De eisers behouden hiermee hun gebruiksrechten ten opzichte van de nieuwe eigenaar. De verplichting tot het afdragen van de huuropbrengsten en de verplichting met betrekking tot de terugkoopregeling gaan volgens de rechter daarentegen niet over op de nieuwe eigenaar. De eisers kunnen zich niet vinden in de uitspraak van het gerecht en besluiten in hoger beroep te gaan bij het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba.

Het hof: geen sprake van huurovereenkomst

Het hof oordeelt allereerst dat de verplichtingen met betrekking tot de terugkoopregeling en de verplichting huuropbrengsten af te dragen, alleen kunnen overgaan op de nieuwe eigenaar, wanneer er sprake is van een huurovereenkomst. De Timeshare-overeenkomst bevat een aantal opvallende elementen, waardoor er volgens het hof geen sprake kan zijn van een huurovereenkomst. De overeenkomst is namelijk aangegaan voor de duur van 999 jaar, waardoor de koopsom – uitgesmeerd over de jaren – uiteindelijk geen realistische huurprijs oplevert. Ook gelet op de duur van de overeenkomst, tot en met het jaar 2988, kan de koopprijs niet worden beschouwd als huurpenningen. Bij een huurovereenkomst is een belangrijk element dat de verhuurder het gehuurde aan de huurder verschaft. Doordat de units ter beschikking gesteld waren aan de beachclub, hebben kopers geen gebruik kunnen maken van de units. Andere opmerkelijke elementen betroffen het garanderen van een jaarrendement en het niet beperken in de mogelijkheid tot overdracht van de units. Een huurder van een woning heeft immers niet de mogelijkheid tot het doorverkopen van de woning. Al deze elementen zijn juist niet typerend voor een huurovereenkomst en het hof oordeelt daarom ook dat er dus geen sprake is van een huurovereenkomst.

De Hoge Raad gaat met het hof mee

Omdat de kopers zich niet kunnen vinden in de beslissing van het hof, gaan zij in cassatie. De kopers vinden namelijk wel dat hier sprake is van een huurovereenkomst. Er zou aan de essentiële vereisten voor huur zijn voldaan, namelijk het genot verschaffen van de zaak, in ruil waarvoor de huurder een bepaalde tegenprestatie verricht, doorgaans het betalen van huur.

De Hoge Raad beslist dat de vraag of een Timeshare-overeenkomst als huurovereenkomst kan worden gezien in het algemeen niet bevestigend of ontkennend kan worden beantwoord. Of er sprake is van een huurovereenkomst hangt af van de omstandigheden van het geval. Dat de huur voor onbepaalde tijd of in elk geval voor een zeer lange periode is aangegaan, staat een kwalificatie van huurovereenkomst op zichzelf niet in de weg. Daarbij is ook van belang welk doel de partijen voor ogen hadden bij het sluiten van de overeenkomst. De partijbedoeling en de aard en inhoud van de overeenkomst tezamen maken of een bepaalde overeenkomst te kwalificeren is als een huurovereenkomst. Het hof heeft volgens de Hoge Raad de feiten correct uiteengezet en bij ieder opvallend element uit de overeenkomst de conclusie getrokken dat het geen karakteristieke aanwijzing voor een huurovereenkomst betreft. Over de juistheid van deze feiten wordt niet gesproken door één van de partijen. De rechter heeft ze daarom voor waar aangenomen.

Timeshare-overeenkomst in dit geval geen huur

In dit geval oordeelde de Hoge Raad dat de overeenkomst niet te kwalificeren was als huurovereenkomst. De Hoge Raad geeft aan dat voor de vraag of er sprake is van een huurovereenkomst alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Ook het doel dat de partijen bij de overeenkomst voor ogen hadden is essentieel. In deze zaak heeft het hof alle opvallende elementen van deze specifieke overeenkomst behandeld en telkens geconcludeerd dat het geen typisch kenmerk van een huurovereenkomst was. Andere Timeshare-overeenkomsten zouden eventueel wel gekwalificeerd kunnen worden als huurovereenkomst, maar dit hangt dus volledig af van alle omstandigheden van het geval.

Twijfelt u of uw overeenkomst als huurovereenkomst is te kwalificeren? Of heeft u hulp nodig bij het opstellen van uw huurovereenkomst? Onze juristen zijn gespecialiseerd in het huurrecht en staan u graag te woord. Nova Legal kan u adviseren en waar nodig bij staan in een gerechtelijke procedure.