Welke rechten hebben huurders in aardbevingsgebied?

Regelmatig haalt de provincie Groningen het nieuws vanwege de aardbevingen die er plaatsvinden door de gaswinning. Inmiddels zijn er ontzettend veel woningen in Groningen beschadigd door de aardbevingen en zit menig huiseigenaar met de handen in het haar wanneer er weer een nieuwe scheur ontstaat in de voorgevel van zijn of haar woning. Dat de NAM aansprakelijk is voor deze schade (materieel en immaterieel) en de waardedaling van de woning en deze in veel gevallen moet vergoeden, heeft de rechter bepaald en vloeit voort uit de Mijnbouwwet. Huiseigenaren worden dus gecompenseerd, maar hoe zit het eigenlijk met huurders van woningen in aardbevingsgebied? Die hebben misschien geen schade aan een eigen woning, maar hebben toch net zo goed last van verminderd woongenot?

Huren in aardbevingsgebied

Huurders die van een particuliere verhuurder huren, zullen indirect schade aan de woning vergoed krijgen wanneer de eigenaar en verhuurder melding maakt van de schade en de NAM hiervoor aansprakelijk stelt. Er zijn ook veel huurders die huren van een woningcorporatie, hoe zit het bij deze huurders? Woningcorporaties in het aardbevingsgebied gingen namens de huurders al meerdere malen met de NAM (Nederlandse Aardolie Maatschappij) om tafel en zoeken waar nodig ook de landelijke politiek op. Dit heeft er tot nu toe in geresulteerd dat een flink aantal huurwoningen aardbevingsbestendig is gemaakt, maar er zijn nog altijd huurders die in onzekerheid leven.

Verder worden woningeigenaren gecompenseerd voor de waardedaling van de woningen, waarbij de huurders ook baat moeten hebben bij deze compensatie. (Ook) de woningcorporaties worden gecompenseerd door de NAM, zodat er meer investeringsmogelijkheden ontstaan.

Compensatie

Deze compensatie vergoedt alleen nog niet het verstoorde woongenot en/of de immateriële schade van de huurders. De aardbevingen en daaruit voortkomende schade hebben ook juist op huurders grote impact. Veel huurders zijn bang en voelen zich onveilig. In de praktijk zorgt de schade ervoor dat woningen moeten worden versterkt en dat huurders in veel gevallen (tijdelijk) hun woning uit moeten of voor langere periodes mensen over de vloer hebben, zoals aannemers en bouwvakkers. Dit is een behoorlijke inbreuk op de privacy van de huurder.

Zowel woningeigenaren als huurders die inwoner zijn van het aardbevingsgebied en last hebben van zorgen, angsten en zich onveilig voelen hebben (ook) recht op vergoeding van deze immateriële schade. Dit heeft de rechter in 2017 besloten. Een flink aantal huurders hebben zich hiervoor destijds aangemeld, wat ertoe leidde dat nieuwe aanmeldingen al snel niet meer werden aangenomen.

Dat huurders voor vergoeding van hun schade door aardbevingen niet hoeven aan te kloppen bij de verhuurder blijkt uit een recente rechterlijke uitspraak. Hierin vorderde een huurder uit het aardbevingsgebied huurprijsvermindering en immateriële schade van de verhuurder omdat de huurwoning door de aardbevingen in slechte staat zou verkeren en omdat de huurder hierdoor psychische klachten had. De rechter oordeelde kort gezegd dat de aardbevingen en de gevolgen hiervan niet onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder vallen, net als dat de woning niet aardbevingsbestendig is gebouwd. De verhuurder kan hiervoor dus niet aansprakelijk gehouden worden door de huurder. De huurder zal hiervoor dus (rechtstreeks) moeten aankloppen bij de NAM.

Voor wat betreft de huurprijzen in het aardbevingsgebied geldt dat er ondanks een (licht) verhoogd risico op aardbevingsschade toch verhogingen (kunnen) worden doorgevoerd. Hiervoor zijn de normale wettelijke bepalingen van toepassing. Wel kan hiertegen een klacht worden ingediend bij de verhuurder of de huurcommissie. Toch zijn er in het aardbevingsgebied ook woningstichtingen die er in de afgelopen periode voor hebben gekozen om huurprijzen niet te verhogen.

Nova Legal

Ook al lijkt het erop dat vooral woningeigenaren worden gehoord en gezien in het aardbevingsgebied door de financiële risico’s die zij lopen, toch zijn er ook voor huurders de nodige maatregelen getroffen en mogelijkheden geboden met betrekking tot vergoeding van materiële en immateriële schade. Heeft u als (ver)huurder vragen over aardbevingsschade of heeft u een meer algemeen vraagstuk over schade bij (ver)huur, Nova Legal adviseert u graag.