Opnamestaat: wat is het en waarvoor dient het?

Stel, u verhuurt een woning en na een tijd besluit de huurder de huurovereenkomst op te zeggen. Wanneer de huurder vertrekt en u de huurwoning inspecteert, ontdekt u echter allerlei gebreken aan het gehuurde, die er nog niet waren toen de huurder de woning betrok. U wilt de schade verhalen op de huurder, maar kan dat zomaar? En welke rol speelt een opnamestaat in dit soort gevallen? In deze blog leggen we uit wat een opnamestaat is en wat het belang is van een (goede) opnamestaat.

Wat is een opnamestaat?

Een opnamestaat is een beschrijving van het gehuurde. Een opnamestaat kan zowel aan het begin en aan het einde van de huurperiode worden opgesteld. Hierin worden bijvoorbeeld de eigenschappen en eventuele gebreken van het gehuurde opgenomen, vaak met foto’s. De verhuurder zal de huurder verzoeken om de opnamestaat voor akkoord te ondertekenen.  

Wat is het belang van een opnamestaat?

Uitgangspunt in de wet is dat als er geen opnamestaat is gemaakt, de huurder de woning wordt geacht te hebben verlaten zoals hij deze ook heeft aanvaard ex art. 7:224 lid 2 BW. Indien er een opnamestaat is gemaakt, geldt dat de huurder de woning moet opleveren, zoals deze was conform opnamestaat bij het aangaan van de huurovereenkomst. 

Een opnamestaat is dus vooral van belang als de huurder schade aan het gehuurde heeft veroorzaakt en de verhuurder deze schade wenst te verhalen op de huurder of (een deel van) de borg daarvoor wenst in te houden. Het versterkt de bewijspositie van verhuurders in dit soort situaties. De huurder is namelijk aansprakelijk voor schade die hij zelf heeft veroorzaakt, maar om te bewijzen dat die schade niet al bestond, voordat de huurder in de woning trok, kan een goede opnamestaat uitkomst bieden. 

Hebben partijen geen opnamestaat gemaakt, dan is het voor een verhuurder moeilijk om te bewijzen dat de huurder bepaalde gebreken heeft veroorzaakt. Daardoor is het dus lastig om de schade die daaruit voortvloeit op de huurder te verhalen. De huurder is dan in principe niet aansprakelijk voor de schade, tenzij de verhuurder kan bewijzen dat de huurder deze schade heeft veroorzaakt.

Wat staat er in een opnamestaat?

Er bestaat geen vast format voor een opnamestaat en wanneer dit wel of niet goed is. Het is in ieder geval onvoldoende om in de huurovereenkomst op te nemen dat de woning in goede staat is opgeleverd.

Het is ook niet voldoende wanneer in de opnamestaat een lijst is opgenomen met spullen, met daarachter of de spullen in ‘redelijke’ of ‘goede’ staat zijn. Dit blijkt uit een uitspraak van Het Hof. Zo’n opnamestaat is onvoldoende om de schade te verhalen bij de huurder. Het Hof nam in het betreffende arrest in overweging dat niet was omschreven wat er verstaan moest worden onder het in goede toestand verkeren van de spullen. Volgens het Hof is het verstandig om de spullen in de opnamestaat goed vast te leggen door hier bijvoorbeeld foto’s of video’s van te maken en dit aan de opnamestaat toe te voegen.

Laat u bijstaan!

Heeft u te hulp nodig bij het opstellen van een deugdelijke opnamestaat? Heeft u te maken met door de huurder veroorzaakte schade of een ander huurgeschil? Of heeft u vragen over uw bewijspositie in een dergelijke kwestie? Neem contact met ons op zodat wij u kunnen bijstaan!