skip to Main Content
050 211 25 78 secretariaat@nova-legal.nl
De Onderhuurovereenkomst, Wat Is Het En Mag Dit Zomaar?

De onderhuurovereenkomst, wat is het en mag dit zomaar?

Wanneer partijen een huurovereenkomst sluiten kan het voorkomen dat de huurder de ruimte wil onderverhuren. Het willen onderverhuren komt regelmatig voor bij bedrijfsruimte maar ook bij woonruimte. U denkt misschien; zit hier dan verschil in qua regelgeving? Ja hier zit zeker verschil in. De hoofdregel bij onderhuur van bedrijfsruimte is namelijk dat dit is toegestaan tenzij de huurder ervan uit mocht gaan dat de verhuurder hiertegen redelijke bezwaren heeft. De hoofdregel bij onderhuur van een woonruimte is echter dat de huurder van een woonruimte het gehuurde geheel noch gedeeltelijk aan een ander in gebruik mag geven. In onze blog leggen we uit wat onderhuur is, wat het verschil is tussen onderhuur bij woonruimtes en bedrijfsruimtes en de juridische consequenties van onderhuur.

Wat is onderhuur?

Onderhuur is de huurovereenkomst tussen de huurder en een derde, waarbij de huurder als verhuurder optreedt naar de derde (de onderhuurder). De hoofdverhuurder heeft een contractuele relatie met de hoofdhuurder (de onderverhuurder) en de hoofdhuurder (onderverhuurder) heeft vervolgens een contractuele relatie met de onderhuurder. Hierbij betaalt hoofdhuurder aan de hoofdverhuurder en de onderhuurder betaalt op zijn beurt aan de hoofdhuurder. De hoofdhuurder blijft – ook in het geval van onderhuur – verantwoordelijk voor de betaling van de huurprijs.

Onderhuur van woonruimte

In de wet wordt genoemd dat de huurder niet bevoegd is het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven. Dit is anders wanneer het gaat om een woning van zelfstandige woonruimte. In het laatste geval is huurder slechts bevoegd een deel daarvan aan een ander in gebruik te geven mits de huurder in die woning zijn hoofdverblijf heeft. Wij zullen ons in deze blog beperken tot de onderhuur van een zelfstandige woonruimte.

In geval van onderhuur van een zelfstandige woonruimte geniet de onderhuurder die daarin zijn hoofdverblijf heeft, huurbescherming. De huurbescherming geldt zelfs in geval van verboden onderhuur. Deze huurbescherming geldt echter niet voor huurovereenkomsten die onder de korte duur uitzondering vallen. Hierbij gaat het om een huurovereenkomst korter dan twee jaar. Indien de huurovereenkomst eindigt bij een zelfstandige woning wordt deze na beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst voortgezet door de hoofdverhuurder met de onderverhuurder op dezelfde voorwaarden als gold tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder. Dat betekent dat de onderhuurder dezelfde huurprijs aan de verhuurder moet betalen als hij aan zijn onderverhuurder betaalde.

Onderhuur van bedrijfsruimte

Zoals genoemd is de hoofdregel bij bedrijfsruimte dat onderhuur in principe is toegestaan. Hier geldt dat onderhuur zonder beperking in de omvang van de te verhuren bedrijfsruimte wordt toegelaten tenzij de verhuurder dit in het huurcontract contractueel heeft verboden. In de meeste huurcontracten is zo’n dergelijk verbodsbepaling opgenomen en mag de huurder het gehuurde niet onderverhuren. Voor de geldigheid van een onderhuurovereenkomst is het niet van belang of de verhuurder daarvoor wel of geen toestemming heeft verleend.

Overeenkomst geschonden, wat zijn uw mogelijkheden als verhuurder?

Als een verhuurder geconfronteerd wordt met een onderhuurovereenkomst waarvoor hij geen toestemming heeft gegeven, heeft hij een aantal mogelijkheden.

Als het gaat om onderhuur van een zelfstandige woonruimte dan is de situatie als volgt. De verhuurder van een zelfstandige woonruimte heeft de mogelijkheid om binnen zes maanden naar de rechter stappen om te vragen de huurovereenkomst alsnog te laten beëindigen met de onderhuurder. Als de verhuurder nalaat binnen zes maanden actie te ondernemen, dan is hij gebonden aan de onderhuurder en blijft de voortgezette huurovereenkomst tot stand. Hieruit volgt dat de onderhuurder geniet van een beperkte huurbescherming.

Als het gaat om onderhuur van bedrijfsruimte heeft verhuurder de optie de huurovereenkomst te ontbinden wegens wanprestatie. Ook bestaat de mogelijkheid om ontruiming te vorderen. Wanneer de huurder zonder toestemming van verhuurder een onderhuurovereenkomst heeft gesloten, dan pleegt de hoofdhuurder wanprestatie en bestaat de gerede mogelijkheid dat de verhuurder overgaat tot ontbinding van de huurovereenkomst. De tekortkoming moet wel van dien aard zijn en dusdanige omvang hebben dat de gepleegde tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Ook is het mogelijk om ontruiming van de bedrijfsruimte te vorderen als de huurder zich niet gedraagt zoals het een goed huurder betaamt. Bij verboden onderhuur schiet de huurder toerekenbaar tekort jegens de verhuurder. De wet stelt dat de onderhuurovereenkomst van bedrijfsruimte eindigt op vordering van de hoofdverhuurder op het door de rechter vastgestelde tijdstip van ontruiming.

Tot slot kan de verhuurder ook de huurder, die zonder zijn toestemming het gehuurde geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, aanspreken tot schadevergoeding.

Wordt u geconfronteerd met onderhuur?

Wordt u tegen uw wil geconfronteerd met een onderhuurder en weet u niet hoe u dit het beste kunt aanpakken? Wij kunnen u adviseren over de juridische mogelijkheden. Mocht het tot een rechtszaak komen, dan procederen wij graag voor u. Neem gerust contact met ons op zodat we de mogelijkheden kunnen bespreken.

Neem contact op
Back To Top