Het aangaan van een huurovereenkomst

Stel, u bent verhuurder en u wilt een woning verhuren aan een potentiële huurder. Of u bent een potentiële huurder en bent van plan een woning te huren. Hoe gaat dat in zijn werk en waar dient u rekening mee te houden? Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. Hoe zit dat bij een huurovereenkomst? In deze blog leggen we u uit hoe het sluiten van een huurovereenkomst van een woning in zijn werk gaat en met welke wettelijke regels u te maken krijgt bij het (ver)huren van een woning.

Wanneer spreekt men van huur?

Om te kunnen spreken van een huurovereenkomst, moet allereerst duidelijk zijn wat er precies onder huur wordt verstaan. De wet definieert het begrip huur als volgt:

Huur is de overeenkomst waarbij de verhuurder de verplichting op zich neemt aan de huurder een zaak of een gedeelte daarvan in gebruikt te verstrekken, en de huurder verbindt tot een tegenprestatie.

Aan de definitie uit de wet, kan een aantal belangrijke elementen worden ontleend. Volgens de wet wordt er gesproken van een huurovereenkomst wanneer de ene partij een zaak of een gedeelte daarvan ter beschikking stelt aan de andere partij en deze andere partij zich verbindt tot een tegenprestatie daarvoor. De tegenprestatie bestaat in de praktijk veelal uit het betalen van een huurprijs. Het maakt daarbij niet uit welke bewoordingen worden gekozen in de overeenkomst, of welke titel is gegeven aan de overeenkomst. Wanneer aan deze twee elementen is voldaan, is er sprake van een huurovereenkomst. Bepalend is daarbij wat de bedoeling van partijen is geweest en de betekenis die zij aan de bepalingen in de overeenkomst mogen toekennen. Bij de uitleg van de overeenkomst gaat het er dan ook niet om wat er letterlijk in de huurovereenkomst is opgenomen. De aard en inhoud van de overeenkomst zijn daarin bepalend. Daarnaast dienen zowel het gebruik als de tegenprestatie voldoende bepaalbaar te zijn. Het moet duidelijk zijn welke zaak of welk gedeelte daarvan wordt verhuurd en welke tegenprestatie hier tegenover staat.

Tot slot is ook de periode waarvoor de huurovereenkomst wordt aangegaan van belang. Een huurovereenkomst kan worden aangegaan voor bepaalde of onbepaalde tijd. In de huurovereenkomst kunnen hierover afspraken worden gemaakt. Wanneer er geen afspraken zijn gemaakt over de duur van de overeenkomst, spreekt men van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan in principe maximaal voor 2 jaar worden aangegaan.

Huur(prijs)bescherming?

Wanneer vervolgens is vast komen te staan dat er sprake is van een huurovereenkomst, dan kent de wet een vergaande huur(prijs)bescherming voor de huurder. Of de huurder huurbescherming geniet, hangt af van de duur van de overeenkomst. De huurder die een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd of voor bepaalde tijd maar langer dan twee jaar is aangegaan, geniet op grond van de wet huurbescherming.

De wet kent dus een vergaande huur(prijs)bescherming en voor wat betreft het huurrecht zijn er meer regels van dwingend recht. Van deze wettelijke regels mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Daarom is het van belang om te weten wat u wel en niet kunt afspreken met uw (ver)huurder en waar u rekening mee moet houden bij het aangaan van een huurovereenkomst.

Huurovereenkomst is vormvrij

Ook een huurovereenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. Het aangaan van een huurovereenkomst is vormvrij. Dat wil zeggen dat het niet verplicht is voor de totstandkoming van een huurovereenkomst, deze op papier te zetten. Er kan dus ook mondeling een huurovereenkomst tot stand komen. Toch is het verstandig een schriftelijke overeenkomst aan te gaan. Wanneer er een geschil ontstaat tussen de verhuurder en de huurder, kan de inhoud van een schriftelijke overeenkomst duidelijkheid verschaffen. Ook kan een schriftelijke overeenkomst als bewijsmiddel dienen, bijvoorbeeld in een gerechtelijke procedure.

Opnamestaat

Naast het schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst, is het verstandig om een opnamestaat op te maken. Een opnamestaat is een beschrijving van het gehuurde waarin de eigenschappen en eventuele gebreken worden opgenomen. Het is verstandig aan het begin en het einde van de huurperiode een opnamestaat op te maken, zodat bij geschillen over eventuele schade kan worden vastgesteld wie daarvoor verantwoordelijk en aansprakelijk is. Een opnamestaat kan dan, net als een schriftelijke huurovereenkomst, als bewijsmiddel dienen in een gerechtelijke procedure. Meer hierover kunt u lezen in onze blog over de opnamestaat.

Het huurrecht kent vele dwingende bepalingen

Ons huurrecht kenmerkt zich door een dwingendrechtelijk karakter. Zoals gezegd betekent dit dat van wettelijke bepalingen niet of niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Huurders die voor onbepaalde tijd een huurcontract zijn aangegaan of voor langer dan twee jaar, genieten huurbescherming. Huurbescherming houdt in dat een verhuurder de huurder niet zomaar uit de woning kan zetten. Een huurovereenkomst kan daarom enkel worden opgezegd wegens een opzeggrond op basis van de wet en met inachtneming van bepaalde opzegtermijnen. 

In een huurovereenkomst kan men ook niet uitsluiten dat een verhuurder zich niet hoeft te houden aan de gebrekenregeling. Deze regeling brengt met zich mee dat de verhuurder in principe verplicht is bepaalde gebreken te herstellen. Deze verplichting kan op grond van de wet niet worden overgeheveld naar de huurder.

Algemene huurvoorwaarden

Soms worden algemene huurvoorwaarden van toepassing verklaard op de huurovereenkomst. Dit zijn algemene afspraken die op elke huurovereenkomst van toepassing kunnen worden verklaard. De verhuurder doet er dan verstandig aan deze voorwaarden door de huurder te laten ondertekenen. Deze huurvoorwaarden betreffen wel algemene voorwaarden in de zin van de wet. Er moet rekening worden gehouden met het feit dat de verhuurder van huurwoningen te maken heeft met particulieren, die ook in dit geval goed beschermd worden. Onredelijke bedingen kunnen volgens de wet onaanvaardbaar zijn en kunnen buiten toepassing gelaten worden. De huurder kan ook een beroep doen op de redelijkheid en billijkheid. Bepaalde bedingen, zoals bijvoorbeeld een boetebeding, kunnen naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar worden beoordeeld. Deze bedingen kunnen dan ook buiten toepassing worden verklaard door een rechter.

Nova Legal helpt u graag!

Nova Legal helpt u graag op het gebied van het huurrecht. Heeft u als verhuurder te maken met een wanbetaler en wilt u weten wat de mogelijkheden zijn om de huurachterstand te incasseren en de huurovereenkomst te laten ontbinden de woning te laten ontruimen of bent u huurder en wordt u geconfronteerd met een verhuurder die zijn afspraken niet nakomt? Nova Legal helpt u graag en kan u waar nodig bijstaan in een gerechtelijke procedure.