Het ontruimingstraject bij de deurwaarder

Uit een huurovereenkomst volgen verplichtingen voor zowel de huurder als de verhuurder. Wanneer de huurder structureel zijn verplichtingen niet nakomt en bijvoorbeeld al lange tijd de huur niet heeft betaald of voor veel overlast zorgt voor de verhuurder of de buurt, kan de verhuurder onder bepaalde voorwaarden het gehuurde ontruimen. Dit mag natuurlijk niet zomaar, een huurder geniet immers vaak huurbescherming. De beschermde positie van huurders komt ook nu, tijdens de coronacrisis, weer duidelijk naar voren. Sinds het uitbreken van corona worden er namelijk nog nauwelijks ontruimingen uitgevoerd, noodgevallen daargelaten. Wanneer mag zo’n ontruiming nu precies plaatsvinden, en hoe gaat dit in zijn werk? In deze blog vertellen we je er meer over.

Wanneer mag worden ontruimd?

Een verhuurder mag niet op eigen houtje het gehuurde ontruimen. Dit betekent dat hij bijvoorbeeld niet zonder medeweten van de huurder de sloten van het gehuurde mag vervangen. Voordat een verhuurder het gehuurde kan laten ontruimen, heeft hij toestemming nodig van de kantonrechter, in de vorm van een vonnis tot ontruiming. De huurovereenkomst moet ook zijn beëindigd, door opzegging van de verhuurder of doordat de huurovereenkomst op verzoek van de verhuurder door de kantonrechter is ontbonden. Vaak is een huurachterstand van drie maanden of meer voldoende reden om de huurovereenkomst te (laten) beëindigen, net als ernstige overlast of dringend eigen gebruik van het gehuurde. Wanneer de huurder na het eindigen van de huurovereenkomst vrijwillig de woning verlaat, is een (vonnis tot) ontruiming natuurlijk niet nodig. Voor de ontruiming van het gehuurde heeft de verhuurder de hulp van een deurwaarder nodig.

Hoe gaat een ontruimingstraject bij de deurwaarder in zijn werk?

De deurwaarder kan aan de slag, na ontvangst van een vonnis tot ontruiming van de verhuurder. De deurwaarder ontleent zijn bevoegdheid tot ontruiming aan dit vonnis. Allereerst moet het vonnis aan de huurder worden betekend. Dit houdt in dat het vonnis door de deurwaarder aan de huurder wordt overhandigd. Dit hoeft niet letterlijk te zijn. De deurwaarder kan het vonnis – als hij niemand aantreft om het aan te overhandigen – ook in een gesloten envelop in de brievenbus achterlaten. In coronatijd is dit zelfs verplicht, door de maatregelen die de overheid heeft gesteld. Na de betekening krijgt de huurder nog een laatste kans om het gehuurde vrijwillig te verlaten. Doet hij dit niet binnen de gestelde termijn (vaak twee weken), dan zal de deurwaarder een datum voor ontruiming inplannen.

Op de dag van de ontruiming gaat de deurwaarder samen met de politie en een slotenmaker naar het gehuurde om de woning te ontruimen. Wanneer de huurder zich nog in het gehuurde bevindt, wordt hem dringend verzocht het gehuurde te verlaten en eventueel nog wat spullen mee te nemen. Het gehuurde zal vervolgens ontruimd worden en de inboedel zal buiten de woning worden geplaatst (en eventueel naar een opslag worden gebracht). In principe komen de kosten voor ontruiming voor rekening van de huurder, op een enkele post na (ook wel out of pocket kosten genoemd). In de praktijk is het helaas regelmatig zo dat deze kostenpost bovenop een al bestaande huurachterstand en bijkomende (proces)kosten komt, zodat het niet altijd eenvoudig is om de kosten daadwerkelijk te verhalen op de huurder. Toch biedt een ontruiming de mogelijkheid om weer de vrije beschikking over het gehuurde te verkrijgen, zodat de verhuurder het gehuurde opnieuw kan verhuren of er zelf gebruik van kan maken.

In sommige gevallen kan een deurwaarder niet zomaar overgaan tot ontruiming, vanwege de zorgplicht die hij heeft. Deze zorgplicht maakt dat de deurwaarder tijdig de gemeente moet inlichten over de ontruiming, zodat er indien nodig gezorgd kan worden voor opvang van de inboedel en van bijvoorbeeld kleine kinderen of een (ernstig) ziek persoon. Deze opvang moet geregeld zijn voordat het gehuurde daadwerkelijk wordt ontruimd.

Advies Nova Legal

Een ontruiming is een ingrijpende handeling. Niet alleen voor de huurder die het gehuurde uit moet, ook voor de verhuurder is het een procedure met de nodige haken en ogen en financiële gevolgen en risico’s. Voor zowel de verhuurder als de huurder is het dus zaak om het niet zover te laten komen. Blijf met elkaar in gesprek, probeer (grote) huurachterstanden te voorkomen en neem uw rol als goed (ver)huurder serieus. Komt u toch in een situatie terecht waarin ontruiming niet kan worden voorkomen of noodzakelijk is? Verlaat als huurder het gehuurde vrijwillig en schakel hiervoor hulp in als dat nodig is. Hiermee voorkomt u dat uw schuld alleen maar verder oploopt en u (tijdelijk) niet meer over uw inboedel kunt beschikken. Wanneer u als verhuurder geen andere mogelijkheid ziet dan ontruiming van het gehuurde, dan staat Nova Legal u met haar ruime ervaring in het huurrecht graag van A tot Z bij in deze procedure, zodat u weer de vrije beschikking over het gehuurde krijgt.