fbpx
skip to Main Content
050 211 25 78 secretariaat@nova-legal.nl
Gebreken Aan Het Gehuurde; Voor Wiens Rekening Komen Deze?

Gebreken aan het gehuurde; voor wiens rekening komen deze?

Lekkages, achterstallig buitenschilderwerk of een verstopping van de gootsteen. Dit zijn voorbeelden van onderhoud waarmee een huurder en verhuurder van een woning mee te maken kunnen krijgen. Deze vormen van onderhoud moeten verholpen worden, maar voor wiens rekening komen deze kosten? In deze blog leggen we uit wanneer er sprake is van een gebrek aan een huurwoning en leggen we uit wie moet zorgen voor het herstel van deze gebreken.

Wanneer is er sprake van een gebrek?

Kortgezegd is een gebrek een omstandigheid die het genot van de huurder beperkt. Het gebrek mag bovendien niet zijn veroorzaakt door een omstandigheid die kan worden toegerekend aan de huurder. Of er sprake is van een gebrek hangt af van de verwachtingen die een doorsnee huurder mocht en mag hebben van een woning ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst. Per geval moet worden beoordeeld wat een huurder mag verwachten van een huurobject van zijn soort. Een huurder mag namelijk minder verwachtingen hebben van een woning die onbewoonbaar is verklaard dan van een nieuwbouwwoning.

Een voorbeeld van een gebrek is een lekkage die is ontstaan nadat door een storm diverse dakpannen zijn verschoven. Hier kan de huurder niets aan doen. Een ander voorbeeld van een gebrek is een rattenplaag in de woning, ontstaan doordat ratten via een defecte waterafvoer het huis kunnen binnenkomen. Een rattenplaag is overigens geen gebrek als de huurder er niet voor heeft gezorgd dat de overlast wordt voorkomen, bijvoorbeeld door het (grootschalig) achterlaten van voedsel of afval in de woning.

Herstelplicht

De verhuurder is verplicht, op verlangen van de huurder, gebreken in de woning te verhelpen. Dit hoeft de verhuurder niet te doen als dit onmogelijk is. Herstel is bijvoorbeeld onmogelijk als de woning is afgebrand en de woning dus niet hersteld kan worden. De verhuurder is verder niet verplicht om een gebrek te verhelpen als de kosten dusdanig hoog zijn dat dit redelijkerwijs niet van de verhuurder mag worden gevergd. Hiervan is niet snel sprake, omdat aangenomen wordt dat herstelbare gebreken in beginsel gewoon moeten worden hersteld. Dat het herstel voor de verhuurder financieel onvoordelig is in verband met de kosten die hij moet maken, maakt dit niet anders.

Voor gebreken die onmogelijk te herstellen zijn, zoals de volledig afgebrande woning, geldt dat de huurder de bevoegdheid heeft om de huurovereenkomst te ontbinden. Dit kan de huurder doen door middel van het schriftelijk verklaren aan de verhuurder dat hij de huurovereenkomst ontbindt. Hier hoeft dus geen rechter bij aan te pas te komen.

Niet alle gebreken die moeten worden hersteld komen voor rekening van de verhuurder. Kleine gebreken komen voor rekening van de huurder. Kleine gebreken zijn gebreken die wettelijk of contractueel gezien voor rekening en risico komen van de huurder. Dit zijn bijvoorbeeld het vastzetten van deurklinken of het onderhouden van scharnieren van deuren en ramen. Een lijst met kleine herstellingen die in ieder geval voor rekening van de huurder komen, is te vinden in het Besluit kleine herstellingen.

Sancties bij gebreken

Als een verhuurder weigert gebreken te herstellen, dan heeft de huurder verschillende mogelijkheden.

  1. Ten eerste kan een huurder de noodzakelijke herstelwerkzaamheden zelf uitvoeren en de in dit kader gemaakte kosten verrekenen met de huurprijs. Het is hierbij wel van belang dat de huurder de verhuurder een termijn heeft gegeven om eerst zelf over te gaan tot herstel.
  2. Daarnaast kan de huurder de huur (tijdelijk) opschorten totdat de verhuurder het gebrek heeft hersteld. Hiervoor is het wel van belang dat de huurder de verhuurder van tevoren op de hoogte heeft gebracht van het gebrek en hem in de gelegenheid heeft gesteld om het gebrek te herstellen. De huurder moet, als het gebrek hersteld is, onverkort overgaan tot betaling van de (opgeschorte) huur.
  3. Bij de kantonrechter kan verder worden gevorderd dat de verhuurder het gebrek alsnog herstelt. Soms is het wenselijk om in een kort geding – dit is een spoedprocedure – nakoming van het herstel te vorderen, bijvoorbeeld als er sprake is van ernstige lekkage.
  4. Ook kan bij de kantonrechter, of in het geval van sociale huur bij de huurcommissie, huurvermindering worden gevorderd. Deze huurprijsvermindering geldt alleen voor de periode dat er sprake is van genotsvermindering, dus totdat het gebrek is verholpen.
  5. Zorgt het gebrek ervoor dat het huurgenot volledig onmogelijk is geworden, bijvoorbeeld doordat de woning door brand is verwoest, dan kan de huurder de huurovereenkomst ontbinden.

Hulp nodig bij gebreken?

Heeft u een conflict met uw huurder of verhuurder over het herstellen van een gebrek in uw huurwoning en komt u er onderling niet uit? Neem dan contact met ons op. Wij geven u graag juridisch advies en staan u eventueel graag bij in een gerechtelijke procedure.

 

Neem contact op

 

 

Back To Top