De huurprijs bij het huren van een woning

De huurprijs is het bedrag dat vaak maandelijks door de huurder wordt betaald aan de verhuurder om een woning te mogen bewonen. Welke prijs een verhuurder maximaal mag vragen, hangt af van de ruimte die een huurder huurt. Voor het huren van een sociale huurwoning gelden andere regels dan voor het huren van een vrije sector – of geliberaliseerde – woning. In deze blog leggen we uit aan welke regels de verhuurder zich moet houden bij het vaststellen en/of verhogen van de huurprijs van een woning.

Welke kosten omvatten de huurprijs?

Bij de huurprijs wordt vaak gedacht aan de kosten die de huurder verschuldigd is voor het enkele gebruik van de woonruimte. Dit heet ook wel de kale huurprijs. Onder de huurprijs kunnen echter ook andere kosten vallen, zoals servicekosten of kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter. Servicekosten zijn kosten van zaken en diensten die verband houden met het bewonen van de woning. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het schoonhouden van de gemeenschappelijke ruimten in een flat of de kosten van een huismeester. Kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter zijn de kosten die gepaard gaan met het leveren van gas, water en elektrisch voor het verbruik op in het eigen huis.

Sociale huur en geliberaliseerde huur

Aan de hand van de aanvangshuurprijs (dus de kale huurprijs die de huurder moest betalen bij aan het begin van de huurovereenkomst) wordt bepaald of een woning onder sociale huur of geliberaliseerde huur valt. Een huurovereenkomst die op of na 1 juli 1994 is aangegaan én waarbij de huurprijs bij de start van de huurovereenkomst boven de liberalisatiegrens ligt, is geliberaliseerd. Voor huurovereenkomsten die tussen 1 juli 1989 en 1 juli 1994 tot stand gekomen zijn, geldt dat ook deze overeenkomsten geliberaliseerd kunnen zijn als de woning in die periode voor het eerste bewoond werd én de aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens lag. In 2020 is de huurliberalisatiegrens een prijs van € 737,14 per maand. Ieder jaar wordt deze grens opnieuw vastgesteld.

Is de huurprijs van een woning bij de start van de huurovereenkomst lager dan of gelijk aan de huurliberalisatiegrens, dan is de woning een sociale huurwoning. Het verschil tussen deze woningen is, naast het verschil in huurprijs, ook het verschil in huur(prijs)bescherming. Huurders in een sociale huurwoning hebben meer recht op huurbescherming dan huurders in de vrije sectorhuur.

Hoe hoog mag de aanvangshuur zijn?

In principe zijn huurder en verhuurder vrij om naar eigen inzicht een huurprijs af te spreken. Voor sociale huurwoningen geldt dat er regels zijn opgesteld om te bepalen wat een redelijke huurprijs is. Aan de hand van een woningwaarderingsstelsel wordt elk onderdeel van de woning, zoals het oppervlakte en de aanwezigheid van sanitaire voorzieningen, gewaardeerd. Deze waardering levert een maximale huurprijs op. Voor geliberaliseerde huurwoningen is het woningwaarderingsstelsel niet van toepassing. 

Uiterlijk zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst kan de huurder van een huurwoning – zowel sociale huur als geliberaliseerde huur – aan de huurcommissie verzoeken een uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Voor kortdurende huurovereenkomsten – overeenkomsten voor de duur van maximaal twee jaar – geldt dat de huurder tot uiterlijk zes maanden na afloop van de huurovereenkomst de aanvangshuur kan laten toetsen. Indien de huurcommissie de aanvangshuurprijs niet redelijk acht, vermeldt zij in haar uitspraak de prijs die zij wél redelijk acht.

Verhogen van de huurprijs

Soms zal de verhuurder de huurprijs van de woning willen verhogen. In veel van die gevallen zal de verhuurder in de overeenkomst opnemen dat jaarlijks de huurprijs met een bepaald percentage wordt verhoogd. De verhuurder kan bij dit percentage aansluiten bij de consumentenprijsindex van het CBS, maar mag zelf ook een percentage kiezen. Als de verhuurder aansluit bij de consumentenprijsindex van het CBS, dan kan een huurder op de website van het CBS (www.cbs.nl) laten toetsen wat de jaarlijkse toegestane huurverhoging is. Als de verhuurder zelf een percentage kiest, dan is hij in principe niet gebonden aan een maximaal percentage waarmee hij de huurprijs wil verhogen.

Als een huurder niet akkoord wil gaan met de huurverhoging, dan kan de verhuurder de huurcommissie vragen om vast te stellen of de huurprijsverhoging redelijk is. Daarnaast kan de verhuurder, als de huurder niet akkoord wil gaan, aan de rechter vragen om de huurovereenkomst te beëindigen. Wel moet de verhuurder in dat geval aan kunnen tonen dat zij een ‘redelijk aanbod’ tot verhoging van de huurprijs heeft gedaan. Of er sprake is van een ‘redelijk aanbod’ kan bijvoorbeeld worden getoetst door te kijken wat de huurprijs van vergelijkbare woonruimtes in de omgeving zijn.

Hebben partijen contractueel niets afgesproken over het verhogen van de huurprijs, dan mag de verhuurder als hoofdregel maximaal eens per twaalf maanden de huurprijs verhogen door middel van het aanbieden van een nieuwe huurovereenkomst (met daarin dus een nieuwe huurprijs). De verhuurder is in principe vrij om de nieuwe huurprijs te bepalen. Ook dan geldt de regel die hierboven staat: de verhuurder mag, als de huurder de huurverhoging weigert, de huurovereenkomst beëindigen, mits hij aan kan tonen dat hij een ‘redelijk aanbod’ heeft gedaan.

Voor een sociale huurwoning geldt dat er jaarlijks een maximaal huurverhogingspercentage wordt vastgesteld. Bij de huurverhoging mag de nieuwe huurprijs niet boven de maximale huurprijs uitkomen die voor de woning geldt.

Nova Legal helpt u graag

Heeft u vragen over uw huurovereenkomst en wilt u weten wat uw rechten zijn? Nova Legal adviseert u graag en kan u waar nodig bijstaan in een gerechtelijke procedure. Neem gerust contact met ons op!